Urbanización privada

Derecho Civil

I. Delimitación.

Urbanización, según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua, es «acción y efecto de urbanizar», y urbanizar significa «convertir en poblado una porción de terreno o prepararlo para ello», lo que hoy se debe traducir por dotarlo de los servicios necesarios a fin de que sean habitables, en condiciones normales, los edificios a construir sobre el mismo. En el lenguaje usual el término urbanización queda referido al resultado final, una vez que sobre el terreno urbanizado se edifica transformando el conjunto en una zona habitable.

La creación o adecuación del medio ambiente que los hombres precisan en la sociedad moderna, poniendo a su disposición los recursos que la técnica proporciona para una vida material más cómoda y grata como soporte de una vida espiritual más digna, es decir, la acción de urbanizar, por la complejidad de los problemas a resolver y de los medios a emplear, así como por la necesaria correlación entre todas las zonas o terrenos transformables que integran la unidad de población, desde la recuperación de la vieja aldea hasta la ordenación de la gran ciudad, obliga a que tanto el planteamiento como la ejecución sean competencias del poder público, lo cual no impide que por éste se acepte la colaboración de los particulares en la elaboración y en la ejecución de los planes de urbanismo. Y así lo hace el legislador, respetando en la acción urbanística de los entes públicos la iniciativa privada de los propietarios del suelo e incluso de quienes no lo fueren, como los promotores (Ley 6/1998, de 13 de abril, art. 4).

Aunque no emplee los términos de «urbanizaciones particulares» o de interés particular, como hicieron las derogadas Leyes del Suelo de 1956 y 1975, esta referencia basta para que desde un principio se formulen los planes urbanísticos dando cabida a las urbanizaciones privadas, lo que no obsta para que se promuevan en función de un plan ya aprobado, con las modificaciones o complementos que pertinentes fueren. Pues una cuestión es ordenar el suelo desde un punto de vista urbanístico, esto es, la regulación de su uso y aprovechamiento, que a los entes públicos corresponde, y otra la normativa aplicable a las relaciones entre los particulares propietarios de los edificios o del suelo edificable, que a ellos corresponde dentro de los límites legales.

El resultado final de la urbanización, en su estructura física o material, es el mismo: parcelas, edificios, vías e instalaciones para su servicio y espacios y obras de esparcimiento, unas imprescindibles y otras más o menos necesarias, conforme a la finalidad perseguida. Pero jurídicamente es distinto: las parcelas y los edificios son los mismos en la urbanización pública y en la urbanización privada, en ambas de propiedad particular, pero en esta última, además de las normas legales que la amparan y a la vez obligan, cual en la pública, se sujetan a unos estatutos propios, con limitaciones y correlativos derechos que configuran el dominio de cada parcela y de las zonas y servicios de uso común, que en la urbanización pública tienen carácter de bienes públicos y en la privada son elementos comunes de pertenencia y uso exclusivo de los condueños, sin perjuicio de que puedan haber otros de carácter público.

II. Situación actual.

La urbanización privada nace por dos razones: sustituir la iniciativa pública por la particular para conseguir, ante la imprevisión de aquélla, el conjunto habitable en un plazo más corto o en condiciones mejores, y disponer de un conjunto de bienes comunes, cuyo disfrute corresponda en exclusiva a los copropietarios.

En sus comienzos, de los tres tipos de suelo que distinguía la Ley de 1956 (urbano, de reserva urbana y rústico), se entiende por los juristas que el último es el apropiado para situarlas, sin perjuicio de que, delimitado su terreno en suelo de otro tipo -urbano, de reserva o de interés turístico-, fuere posible, en la medida en que pudiera independizarse, constituirla con su propia regulación de zonas y servicios comunes privados junto con otros de carácter público.

En la actualidad, puesto que sólo se puede edificar sobre suelo urbano, así determinado ab initio por transformación del suelo urbanizable, no cabe la configuración de la urbanización privada pura o al límite, es decir, aquella en la cual todo su terreno es de propiedad particular o común, sean calles, zonas deportivas, jardines, etc., con las consiguientes limitaciones, incluso prohibición absoluta de entrada para los extraños. Lo normal será conjugar los espacios comunes con los públicos, con la existencia de calles y otras zonas públicas que separan no ya los edificios con sus terrenos anejos de propiedad particular, como es la regla general del urbanismo, sino también zonas acotadas o cerradas propias, tan sólo de la urbanización privada, aunque estén separados por vías públicas, pues no obstaculiza su consideración y regulación jurídica como unidad. Y así sucede no sólo en las de reciente planeamiento, sino también en las reguladas como puras inicialmente, pero cuyos viales particulares han pasado a ser públicos al quedar incluidas en planes que las absorbían.

III. Concepto y naturaleza.

Amparándonos en el distingo entre la urbanización como proceso de realización y la urbanización como resultado, cuya confusión llevó a algunos autores al desconocimiento de esta figura al tomar como único concepto el de «urbanizaciones particulares» o de interés particular de la Ley del Suelo, entramos a estudiar la «voz» en el sentido que la práctica jurídica acepta.

Con palabras de la Séptima comisión del I Simposio sobre Propiedad Horizontal, celebrado en Valencia en octubre de 1972, diremos que urbanización privada en el resultado de convertir un terreno en soporte apto para la construcción de edificios que reúnan, como mínimo, las condiciones normales de habitabilidad hasta alcanzar, en una sucesiva gradación de superiores objetivos, la satisfacción de más altas necesidades o intereses de la comunidad asentada en ella, y a tal fin disponer de los servicios adecuados para cubrir sus exigencias, tales como comunicaciones, agua potable, energía eléctrica, desagües y demás que constituyen en la actualidad la infraestructura mínima, más todo un amplio campo facultativo, desde atender otras necesidades secundarias (aparcamientos) hasta dar satisfacción a los más variados servicios de educación (colegios), espiritualidad (iglesias o capillas), esparcimiento (instalaciones deportivas), convivencia y diversión (centros sociales y locales de espectáculos), que por ello puede definirse como una forma especial del dominio, cuyo objeto es un conjunto de parcelas y edificios de propiedad independiente con zonas y servicios comunes para su servicio, sometido a una regulación que sujeta, en interdependencia de cargas y derechos, a unos y otros.

Se trata de una figura de Derecho Civil, nacida de la práctica notarial, generada y desarrollada al atender a cada caso concreto, amparándose en las normas de otras figuras por carecer de regulación legal apropiada. Una vez más, antes que el legislador la amparase, de la voluntad de las partes, de los negocios otorgados para atender una necesidad, surge la nueva figura que busca su protección por distintos caminos.

1. Soluciones de tipo asociativo.

La atribución de la titularidad completa a una persona jurídica singularizándose la de cada particular en la parte de asociado, cuota, acción o título de cooperador, tiene graves inconvenientes prácticos al no reconocer como propietario pleno y por vía directa a quien de su parcela pretende serlo. Por ello, cuando esta solución se ha adoptado ha sido respetando la propiedad particular de la parcelas y confiriendo al ente social la de los elementos comunes por una de estas dos vías:

a) La de la cooperativa, que adquiere la totalidad de terrenos y transmite a sus socios la titularidad independiente de su parcela, incorporando al título de cooperador el derecho a los elementos comunes. Los cual, una vez terminado el proceso, obliga a mantener una cooperativa de servicios, titular de aquellos elementos, en discordancia con la esencia de este tipo social, o a la disolución de la misma, asumiendo la junta de propietarios las funciones del ente extinto.

b) La de la asociación creada para regir y gobernar la propia urbanización, figura reconocida por el Tribunal Constitucional en sentencia de 3 de noviembre de 1989, declarando que sus estatutos obligan a todos los propietarios, aunque no tengan personalmente la condición de socios.

c) Y la de la sociedad civil, adquiriendo cada propietario su parcela independiente y constituyendo entre todos la sociedad que compra los terrenos destinados al uso común, adscribiéndose el título de socio al de propietario de la parcela, vivienda o local. Solución contraria a una interpretación rígida del artículo 1.665 C.C., al faltar el «ánimo de repartir las ganancias», lo que se evitaría aceptando la tesis de que a la sociedad civil le basta con alcanzar beneficios económicos para los socios, en este caso los que produce el uso de los elementos comunes, ánimo de lucro bastante para tipificarla como sociedad.

Pero lo cierto es que por estos caminos se llega, de modo encubierto, a la misma solución de la propiedad horizontal, si bien la dependencia directa de los elementos comunes a las propiedades particulares se encubre con la cooperativa o la sociedad civil, cual una vergonzante junta de propietarios.

2. Soluciones por interrelación de propiedades.

Consiste en mantener como propiedades independientes y separadas las de cada parcela, por una parte, y la de la totalidad de los elementos comunes, como finca común, por otra, llegándose a ella:

- Bien porque el promotor y propietario inicial ha retenido la propiedad de estos últimos, ante la incierta evolución futura de la urbanización, cuyos límites podrían reducirse o extenderse, con la consiguiente alteración de los espacios destinado a viales, zonas verdes o deportivas, vía ésta que acaba en una situación irregular cuando aquél renuncia a su «propiedad», incluso por eliminación de cabida registral, quedando los elementos comunes en propiedad ficticia o indeterminada, con o sin soporte en el Registro de la Propiedad.

- Bien quedando la zona común en copropiedad de los titulares de las parcelas, que adquieren una cuota indivisa al tiempo que su parcela o vivienda, como derecho anejo de aquélla, situación hipotecariamente heterodoxa.

Y aunque cierto sea que cuando se han tomado estas soluciones no han surgido problemas si se sujeta la zona de elementos comunes a una servidumbre a favor de las parcelas particulares, conforme al destino que se les asigna, y que absorbe por completo el contenido efectivo de su propiedad, no menos cierto es que por camino distinto hemos llegado a un resultado similar a la propiedad horizontal, con el inconveniente práctico de duplicar la titularidad -la de la parcela más la de cuota en la zona común- o dejarla muerta si se mantiene la del promotor o la de los primeros copropietarios sin transmisiones posteriores, aunque fuere sin peligro de ataques de terceros por estar desprovista de otra utilidad distinta que la del servicio que la sujeta.

3. La propiedad horizontal tumbada.

Las soluciones expuestas partían de la dificultad de adecuar al criterio romanista de la extensión material del dominio, usque ad inferos, ad sidera, esta especial situación. Si consideramos cada fundo como un paralelepípedo, cuyos lados determinan sus lindes sobre el suelo y las bases quedan fijadas por los respectivos límites de utilización de vuelo y subsuelo, conforme a las posibilidades de apropiación efectiva, físicas y legales, la figura de la propiedad horizontal no es aplicable al caso ni directa ni analógicamente por precisar de la unidad física y registral del edificio susceptible de división solamente en planos horizontales.

De este obstáculo surgía la enemiga a extender la concepción unitaria de la propiedad horizontal, como comunidad pro indiviso o como copropiedad, a la urbanización privada, ya que en ella desaparece la unidad física de la finca. Pero como esta unidad nace por razón de destino, si en un edificio no sólo es concebible, sino necesaria la distinción de los locales y viviendas y la de los elementos comunes como partes separadas distintas, unas independientes y otras en la especial situación que su destino les atribuye, pero todas integradas en el mismo cuerpo físico, en la urbanización privada, dentro de sus lindes, por razón de sus destino y conforme a la configuración jurídica que para cumplirlo se le ha dado, es posible distinguir entre finca madre o total, continua o discontinua, las parcelas como propiedades particulares e independientes, pero no separadas, y las zonas de uso común que en aquélla continúan integradas, sin perjuicio de que a su vez dentro de cada parcela se repita el juego cuando se construyen edificios en propiedad horizontal. Esta solución de la propiedad horizontal tumbada, aceptada ya por la práctica y consagrada por la jurisprudencia registral, es la que lleva a admitir la urbanización privada tal como el Simposio de Valencia la definió.

IV. Elementos.

Como la urbanización privada precisa del acto jurídico que la crea, a la distinción clásica de sus elementos nos atenemos.

1. Personales.

Son los copropietarios, titulares de las parcelas independientes, sin perjuicio de que pueda en principio ser uno solo el promotor, siempre que el destino fuere el de pertenecer a una pluralidad de personas físicas y jurídicas. Pues si se tratare de alcanzar el mismo fin de disfrute, sin alterar la unidad del dominio, cual sería la de urbanizar para arrendar, no estaríamos ante la urbanización privada, sino ante una propiedad ordinaria, como la del edificio no constituido en propiedad horizontal y arrendado por separado, en sus locales y viviendas, a distintas personas.

2. Reales.

Forman el soporte territorial de la urbanización privada, cuya habitabilidad es causa de su nacimiento.

a) Privativos: que son las parcelas independientes, con los edificios en ellas construidos, en propiedad ordinaria, copropiedad, propiedad horizontal, multipropiedad o cualquier otra forma del dominio en que pudieran configurarse.

b) Comunes: para el servicio de los privativos: calles particulares; redes de energía eléctrica, suministro de combustibles, aguas, desagüe, etc.; zonas de esparcimiento, de recreo, deportivas o de simple ornamento, y cualquier otro tendente a cubrir el servicio y las necesidades de los habitantes de la urbanización. Elementos éstos que pueden ser de carácter general o particulares de un grupo de parcelas o edificios.

Y todo ello sin perjuicio de que existan vías y servicios de carácter público, que crucen la urbanización, rompiendo su continuidad física, pero sin alterar la unidad jurídica.

Esta configuración, que la realidad nos ofrece, forzosamente lleva a parangonar la urbanización privada con la propiedad horizontal, pues si ésta precisa un tratamiento unitario por la unidad sustancial del edificio, aquélla la requiere por su destino, con una adecuación práctica en razón de su similitud, cual si se hubiese tumbado o proyectado el edificio sobre el suelo, transformando las escaleras y ascensores en caminos y viales; las terrazas y patios de luces, en zonas verdes o deportivas; las viviendas o locales, en parcelas, y los porteros, en guardas.

3. Formales.

Documentalmente es uno sólo el título de constitución, en el cual, como en toda figura de tipo asociativo o comunitario, cabe distinguir entre la voluntad de crear la urbanización privada, plasmada en la descripción, con la configuración pertinente de sus distintos elementos, y los estatutos, sencillos o casuísticos, pero necesarios en todo caso, pues su complejidad requiere una adecuada regulación jurídica.

a) El título constitutivo: documento en el que se exterioriza la efectiva configuración del terreno como urbanización privada y que puede otorgarlo el dueño único de todo él, en previsión y antes de enajenar por separado las parcelas; o bien los condueños que al tiempo que transforman la comunidad romana en este tipo especial se adjudican por separado las distintas parcelas, sea porque hayan adquirido por separado las distintas parcelas, sea porque hayan adquirido el terreno ya urbanizado, sea porque ellos mismos hayan realizado la urbanización.

Es decir, aparece desde un principio su similitud con la propiedad horizontal, pues la urbanización privada puede constituirse, como aquélla, por el propietario único, por la división del terreno común o como resultado final de la comunidad para su construcción, que en este caso es urbanización. Con dos puntos de diferencia muy importantes.

La primera, que no cabe la urbanización privada «de hecho» como es posible en la propiedad horizontal. Pues si existen propiedades separadas dentro de un edificio es decir, del dominio «en vertical», éste se encuentra ya en situación de propiedad horizontal, al darse los presupuestos legales para la misma, en lógica conformidad con una situación real, en la cual necesariamente los elementos comunes, así lo han de ser en cuanto los privativos separados estén; mientras que en la urbanización privada la titularidad separada de las parcelas es lo normal, como «dominio horizontal», sean solares o fincar rústicas, por lo que de la misma no puede inferirse la existencia de aquélla.

Lo cual nos lleva a la segunda e importante diferencia. Al poder existir la propiedad horizontal de hecho, la falta de documento público o de su inscripción registral tendrá todos los mismos inconvenientes que en todo caso de propiedad inmobiliaria y que en la urbana, por sus peculiares características, se agravan, pero no afectará a su existencia: el comprador de un piso puede alegar su ignorancia y consiguientemente su no aceptación de los estatutos que desconoce, pero queda sujeto a las normas legales de la figura; en cambio, el comprador de una parcela, que desconoce su integración en una urbanización privada, adquiere una finca independiente y normal. De ahí que la escritura notarial reguladora de la finca o terreno total en urbanización privada es el título constitutivo único y necesario para la misma, título que sólo puede ser suplido por la sentencia judicial en la que se reconociere la existencia de la urbanización, como hizo el Tribunal Supremo en sentencia de 13 de marzo de 1989.

b) Y los estatutos: que deberán contener la regulación apropiada, también en líneas generales similar a la de la propiedad horizontal, si bien la complejidad física de la urbanización privada obliga a una mayor claridad y detalle, pues si la única escalera de la casa es elemento común necesario aunque la ley no lo dijere, las calles sólo cuando a ello se destine el terreno que ocupen, viales de la urbanización serán.

Objeto especial de la norma estatutaria son las limitaciones para el uso y construcción en las parcelas privativas; la fijación de los elementos comunes y su distinción entre generales de la urbanización y particulares de algunas parcelas; la de las parcelas o elementos precomunales, cuya titularidad dependerá de la individual, pero que necesariamente no han de ser de uso común, como es corriente en campos de tenis, frontones, etc.; la posibilidad de conversión de elementos comunes en privativos o en bienes públicos, cuando conviene o viene obligado por los nuevos planes urbanísticos, etc.

Si por permitirlo los estatutos hay parcelas en las que puedan construirse edificios en propiedad horizontal, cabe integrar sus estatutos en los generales de la urbanización, como en el caso de regulación idéntica para todos los posibles edificios, o bien fijarlos por separado, al tiempo de constituir la urbanización o más tarde, inscribiéndose sólo en el folio abierto a la parcela o edificio correspondiente.

En cuanto a la cuota-valor de las parcelas en relación con la urbanización, puede fijarse en centésimas o tanto por ciento como en la propiedad horizontal, pero no es obligatorio que así sea, pudiendo establecerse la necesaria proporción con otros módulos, que será lo conveniente cuando esté permitida su ampliación a fin de no alterar la cuota, pues bastará con cambiar el denominador de referencia por adición del valor que se fije a las nuevas parcelas.

c) La inscripción registral:

La regulación del Registro de la Propiedad parte del concepto romanista y volumétrico de la finca, aceptando por excepción «como una sola finca» en discontinuidad aquellas que la Ley así expresamente reconociere, y como finca compleja en su interioridad, que permite en su especial unidad la separación de sus partes en folios o fincas tabularmente independientes, sólo a la propiedad horizontal. Concepto que, en a génesis documentaria de nuestra figura, ha sido el principal obstáculo, desamparada por la Ley, aunque pudiera aceptarse por analogía con las «especialidades» que la legislación hipotecaria reconocía, dispensadas unas por razón de su destino del requisito de la continuidad e incluso de la homogeneidad, al admitir que una sola finca registral comprenda fincas físicas no colindantes (arts. 8.1.º y 2.º, de la Ley Hipotecaria, y 44 de su Reglamento) y otras por causa de su división interna del requisito de la unidad tabular (arts. 8.º cit., 4.º y 5.º).

Esta interpretación progresiva ha sido sancionada por la Dirección General de los Registros y del Notariado, aceptando la inscripción de la propiedad horizontal tumbada en su fundamental resolución de 2 de abril de 1980, al estimar que procede: abrir un folio general para toda la urbanización en su conjunto, en donde se detallan los elementos comunes y reglas generales contenidas en el título constitutivo y los Estatutos; abrir después folio separado a cada uno de los edificios o bloques construidos con su régimen de propiedad horizontal y relacionado con el folio general de la urbanización; abrir folio separado a cada uno de los pisos o locales que integran cada bloque, y todo ello sin necesidad de acudir a operación de división o segregación alguna de terrenos y sin mengua a la vez de la claridad que el principio de especial exige.

Por su parte, el Tribunal Supremo ha estimado que se trata de una copropiedad similar a la propiedad horizontal, por lo cual son aplicables analógicamente las normas de la Ley de 21 de julio de 1960 (Sentencias de 13 de noviembre de 1985, 28 de mayo de 1986 y 23 de septiembre de 1991, entre otras).

V. Modificaciones y extinción.

La experiencia demuestra que es frecuente modificar el uso e incluso la titularidad de los elementos comunes, lo que no podrá hacerse si no se cuenta con la voluntad unánime de los copropietarios, a menos que en los estatutos estuviere prevista esta posibilidad, que por ello conviene regular con claridad, expresando cuál puede ser el objeto, las condiciones que se requieran y qué quórum se precisa.

Cuando el promotor inicia una urbanización privada con posibilidades de expansión, sin acometer su regulación hasta el posible límite territorial máximo, bien porque dude del éxito de su empresa, bien porque no disponga del terreno necesario o del plan urbanístico que por completo la ampare, conviene también prevenir la posibilidad de su ampliación con las pertinentes reglas estatutarias, entre ellas la modificación de la cuota-valor de las parcelas en relación con el total inmueble.

La destrucción física no puede producirse en la urbanización privada como en el edificio en propiedad horizontal, salvo casos, tan catastróficos como insólitos, de terremoto o incendio avasallador. En tales casos, como en el de expropiación, transformar la especial copropiedad en condominio ordinario del terreno total sería muy dudoso, ya que el suelo está dividido y sólo cabría aplicar este criterio a las zonas comunes.

La extinción voluntaria es la normalmente posible. En unos casos por previsión estatutaria, si los elementos comunes han de pasar a bienes públicos y para tal evento se prevé su desaparición, ya que no tiene finalidad alguna mantener la situación inicial. Y en otros por acuerdo de los condueños, al preferir la independencia total de sus propiedades, liberándolas de limitaciones y dividiéndose las zonas comunes, solución ésta que puede sea aconsejable cuando se han transformado en bienes públicos los elementos comunes más extensos o importantes.

El pacto de extinción, por su carácter dispositivo, requiere la unanimidad de los copropietarios, que sólo en dos casos podría salvarse: si estatutariamente estuviera previsto, posibilitando la extinción por acuerdo mayoritario y si, ante un cambio de circunstancias que alterarán gravemente las condiciones de vida en la urbanización, recayese sentencia judicial en que así se impusiera.

VI. Su regulación legal.

Por el Ministerio de la Vivienda, el año 1972 se redactó un Anteproyecto de Ley de las Urbanizaciones Residenciales privadas, que se regulaban de modo similar a la propiedad horizontal, en 46 artículos, interfiriendo el Derecho Administrativo en el Derecho Civil. Y en el año 1990 se redactó un Anteproyecto de Ley de conjuntos inmobiliarios, que distinguía, a la par que entremezclaba, los complejos urbanísticos, esto es, las urbanizaciones privadas, con la propiedad horizontal, referida sólo a los edificios y la propiedad por periodos.

Por suerte, ni uno ni otro llegaron a prosperar y definitivamente la Ley 8/1999, de 6 de abril, modificando la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, en su artículo 24 ordena que el régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil es aplicable a los complejos inmobiliarios privados integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí, cuyo destino principal sea la vivienda o locales, cuando los titulares de estos inmuebles participen en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios. Lo criticable es que una variante hasta ahora atípica de la propiedad horizontal, considere como un complejo inmobiliario, aunque como propiedad horizontal, una vez tipificada, en lugar de expresarlo así, se la considere como un complejo inmobiliario, aunque como propiedad horizontal se regule en situación idéntica a la que se produce «cuando los diferentes pisos de una casa pertenezcan a distintos propietarios», como ya decía dicho artículo 396 C.C. en su primera edición, hasta aceptar plenamente la denominación de propiedad horizontal en la Ley de 21 de julio de 1960 que la reguló de modo específico, desarrollando lo que de forma concisa, pero completa, expresaba dicho precepto en la redacción dada por la Ley de 26 de octubre de 1939. Esto no obstante, por causa de simplificación legislativa en la última Ley 8/1999 se la considera como un complejo inmobiliario más (V. la voz correspondiente), a pesar de que el hecho que se regula es similar o más parecido al de las antiguas «casas por pisos» que al de los restantes conjuntos que dicha norma ampara.

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