Notas registrales

Derecho Hipotecario

Para dar una noción general de la nota es necesario contemplar ésta en tres aspectos: como nota marginal propiamente dicha, es decir, un propio asiento registral; otra, la nota que debe ponerse al pie del título una vez que éste esté despachado, y, por último, la nota simple informativa, que es una de las formas en que se hace público el Registro.

a) Nota marginal. Genéricamente podrían ser definidas como aquellos asientos que se extienden al lado izquierdo de los principales a que se refieren, en el espacio a ellos destinado en los libros. Este concepto, puramente formal, fue superado por ROCA SASTRE, quien en forma sustancial la defina diciendo que el «aquel asiento, en general, accesorio, definitivo y positivo que se extiende al margen de otros asientos y cuyo objeto es consignar un hecho que modifica el derecho registral, hacer las veces de una inscripción, anotación preventiva o cancelación o facilitar la mecánica del Registro». Esta definición permite la distinción de las tres clases de notas marginales que son básicas para comprender enteramente el concepto y los caracteres del asiento que lo califican de accesorio, definitivo, de contenido positivo, que se extiende al margen de otros asientos y que cumple uno de los tres cometidos señalados. Algunos de estos caracteres han sido discutidos por la doctrina, ya que no todas las notas marginales tienen un carácter definitivo, puesto que todas aquellas que suponen afección tienen carácter transitorio y deben ser canceladas una vez que transcurra el plazo de su vigencia. Lo mismo sucede con el llamado contenido positivo, pues determinadas notas pueden tener un contenido negativo e incluso cancelatorio. Las clases de notas pueden hacerse atendiendo a los asientos a cuyo margen se extienden y distinguir las del asiento de presentación, las que se realizan en los libros principales de inscripciones al margen de ellas, de anotaciones o de cancelaciones. También podrían atenderse al origen, a su duración, a su extensión, a la naturaleza de la relación a que afecta, etc. Pero entendemos que las tres clases apuntadas en la definición son las típicas para comprender lo que es la nota marginal. En primer término, las notas marginales de «oficina», que consisten en unos breves asientos que sirven para relacionar unos con otros a fin de coordinar las operaciones registrales, constituyendo un medio que facilita el modo de llevar los libros del Registro, no tienen en sí mismos valor jurídico y desempeñan únicamente una función puramente mecánica o material. Entre esta clase podríamos citar las de las operaciones de segregación, agrupación, etc., reguladas por los artículos 35 y ss. del R.H. Las notas marginales pueden ser de «modificación jurídica» o propiamente dichas y en ellas se consignan hechos o circunstancias que alteran la situación jurídica registrada, siendo su característica que a pesar de surtir ese efecto no tienen la suficiente envergadura para provocar una inscripción. Entre ellas cabría citar las que consignan las condiciones a que están sometidos los derechos (art. 23 de la L.H.), las que indican cambio de domicilio de deudor (art. 130) y las que acreditan haberse incoado el procedimiento de ejecución hipotecaria (art. 131 L.H.). Por último, tenemos las «sucedáneas o con función semejante a la de los asientos de inscripción, anotación preventiva o cancelación» que, por disposición de preceptos excepcionales y por razón de simplificación, adoptan la forma de nota marginal teniendo el valor y el carácter de surtir los efectos que son propios de tales asientos de inscripción, anotación preventiva o cancelación. Podrían citarse la que regula la concreción de la garantía legitimaria (art. 85 R.H.); la que constata el embargo ordenado en causa criminal o por débito a la Hacienda pública (art. 170 R.H.); la nota marginal del derecho de retorno (art. 15 del R.H.); las notas marginales preventivas del artículo 163 R.H. y las notas marginales cancelatorias que se recogen en los artículos 65, 298, 206 y 386 del R.H.

Respecto al contenido propiamente dicho de las notas marginales puede decirse que la Ley Hipotecaria se muestra muy restringida a este respecto, ya que no da una norma de tipo general y sí únicamente se refiere a determinadas circunstancias que ha de contener algunas notas marginales y la facilidad de la mecánica registral en cuanto a uso de estampillas y requisitos de forma (arts. 359 y 373 del R.H.).

Es fundamental destacar cómo las notas no pueden acreditar por sí solas una transferencia del dominio o derechos reales, y de ahí que no les sea aplicable el artículo 17, ni el 20 de la L.H., pero en cuanto influyen sobre el derecho inscrito, en el asiento principal a que se refieren, puede dar lugar a que éste goce de prerrogativas del sistema, por ejemplo, cuando acreditan el cumplimiento de condiciones suspensivas, siendo en suma medios de publicidad complementaria del asiento principal y determinan frecuentemente que los derechos inscritos a los que se refiere puedan disfrutar de los beneficios del sistema y producir plena efectividad registral. En este sentido puede afirmarse que contribuyen de modo inmediato a que el derecho a que se refiere produzca los efectos propios de la inscripción.

Las notas marginales quedan sujetas a la teoría general de la cancelación ofreciendo dos singularidades importantes: una, que la cancelación no exige un asiento de esta clase, sino que basta con otra nota marginal que sirva de asiento cancelatorio (art. 189 R.H.). Otra es el carácter accesorio que se asigna a las mismas y que puede producir una cancelación de ellas cuando se practica la cancelación de la inscripción principal a que se refiere. Todos las notas marginales de afección tienen un plazo de vigencia al cabo del cual deberán ser canceladas.

Singularmente es preciso referirse a una clase de notas marginales que tienen una gran importancia en la ejecución hipotecaria. Se trata de las notas que se extienden al margen de la inscripción de hipoteca de haberse expedido la certificación de cargas y de dominio en los procedimientos de ejecución. El efecto sustancial de la nota de expedición de certificación es decisivo y condiciona el ejercicio del derecho de aquel que adquiere la finca, es decir, el derecho del tercer poseedor, puesto que en todo caso la nota marginal avisa al tercer poseedor de la existencia del procedimiento ejecutivo que está en marcha. El artículo 143 del Reglamento dice en su segundo párrafo que el Registrador hará constar, por nota al margen de la anotación practicada, con arreglo al artículo 1.453 de la Ley Procesal, o, en su defecto, al margen de la correspondiente inscripción, que ha expedido la referida certificación de cargas y la fecha de su expedición. Si bien la nota marginal se limita a expresar el hecho de haber sido expedida la certificación y su fecha, la expresión registral produce efectos decisivos, ya que todos aquellos títulos que se inscriban después de la extensión de esta nota no tienen derecho a ser notificados en el procedimiento de ejecución y todas las inscripciones o anotaciones posteriores pueden ser canceladas en virtud del mandamiento del Juez que conozca de la ejecución sin necesidad de ser especificadas, bastando la expresión genérica de cancelación de todos los asientos posteriores conforme dispone el artículo 233 del R.H.

b) Notas al pie del título. La presentación del título en el Registro genera la extensión del asiento de presentación en el libro diario y desde ese momento comienza el procedimiento registral, que exige como requisito necesario la calificación registral. Calificado el documento por el Registrador, puede suceder que le asigne determinados defectos, subsanables o insubsanables, o bien que se admita el documento a inscripción. Pues bien, en estos tres casos es necesario hacer constar a pie de título: o los defectos que se le atribuyen al mismo para que el interesado pueda si quiere utilizar el procedimiento gubernativo frente a la dirección General de los Registro y del Notariado, o cuando el Registrador decide que el documento reúne todos los requisitos para su inscripción extenderá una nota, firmada por él, que exprese la inscripción o asiento que se haya hecho, tomo y folio en que se halle, el número de la finca y el de la inscripción practicada. Así lo dispone el artículo 253 de la L.H. que hoy día está en relación con el artículo 434 modificado por el Real decreto de 12 de noviembre de 1982, en el que se establece que los títulos que se presentan a registro serán devueltos por el Registrador con la nota que proceda según los casos, una vez hecho de ellos el uso que corresponda o cuando caduque el asiento de presentación. Si se practican los asientos, deberá ponerse la nota anteriormente dicha y si el Registrador suspende o deniega el asiento solicitado devolverá el título con nota suficiente que indique la causa o motivo de las suspensión o denegación y en su caso el tomo, folio, finca y letra de la anotación preventiva que se hubiese practicado, salvo que se hubiese solicitado la devolución del documento sin otra nota que la expresiva de haber sido presentado. Siempre que el Registrador devuelva el título hará en él una indicación que contenga la fecha de presentación y extenderá nota al margen del asiento de presentación, expresiva de devolución, firmada por el presentante o interesado, cuando el Registrador lo exigiera. El artículo citado del Reglamento Hipotecario expresa el contenido de las diferentes notas que deben extenderse en el título y los casos que pueden presentarse cuando la suspensión o denegación afecta solamente a algún acto o estipulación o a alguna de las fincas o derechos comprendidos en un solo título, etc. Cuando en el título presentado no hubiere espacio suficiente para extender la nota, deberá comenzarse al pie del documento con la palabra o sílabas que pudieran extenderse, continuando luego en folio aparte.

c) Nota simple informativa. La nota simple informativa es una de las modalidades en las que se manifiesta el principio de publicidad formal, ya que el Registrador puede hacer patente el contenido del Registro mediante tres formas que regulan los artículos 221 y ss. de la L.H. y que son: certificaciones literales o en relación, exhibición de los libros y expedición de simples notas informativas. La nota simple viene a ser una modalidad de la manifestación del Registro y así lo dispone el artículo 332 del R.H. que permite que pueda efectuarse la publicidad registral a través de una simple nota informativa, que exige una petición verbal o escrita del interesado, indicando claramente las fincas o derechos cuyo estado se pretende averiguar. Se trata de una nota informativa sin garantía, pudiendo extenderse en papel común.

El artículo 333 del R.H. establece que los interesados a quienes se les niegue la exhibición por simple nota o por manifestación de los libros podrán ejercitar el derecho que concede el artículo 228 de la Ley, de acudir en queja al Presidente de la Audiencia si residiere en el mismo lugar o en otro caso al Juez de primera instancia, quienes decidirán, oyendo al Registrador. Contra la decisión de los mismos podrá recurrirse a la Dirección General de los Registradores y del Notariado. La instrucción de 12 de junio de 1985 de la Dirección General de los Registros considera preferente la nota simple informativa a la manifestación por exhibición, en evitación de posible comercialización de los datos registrales.