Conservación de la urbanización

Derecho Urbanístico

El proceso urbanizador, que está claramente descrito y definido en la legislación urbanística, trae como consecuencia última una realidad física: «la urbanizacion», entendida ésta como obra y como producto resultante de un proceso: de la ejecución de un Plan.

De ese proceso de urbanización derivan una serie de servicios e infraestructuras que deben ser objeto de mantenimiento y conservación para que esa nueva parte de ciudad funcione correctamente.

El elemento objetivo, sobre el que recae la «carga de la conservación», viene referido a todo lo que constituye la infraestructura urbanística y al denominado equipamiento social y comunitario.

Por tanto, en principio, la obligación de conservación podría extenderse a: la pavimentación de calzadas, aparcamientos, aceras, red peatonal y espacios libres; redes de distribución de agua potable, riego e hidrantes; red de alcantarillado para evacuación de aguas residuales y pluviales; red de distribución de energía eléctrica; red de alumbrado público; jardinería en el sistema de espacios libres e incluso al mobiliario urbano. En definitiva deben ser objeto de conservación los bienes afectados al uso o servicio público (dotaciones y servicios públicos).

En este sentido, la urbanización debe conservarse y mantenerse en condiciones de funcionamiento normal; de otra forma un funcionamiento inadecuado podría atentar: a la seguridad poniendo en peligro a personas o cosas; a la higiene por su falta de limpieza y podría dar lugar a un deterioro de su estética.

El deber de conservación está no sólo referido a las edificaciones en sentido estricto, sino a las construcciones en general, en las que podríamos incluir cualquier tipo de obra como las de urbanización; desde la Ley del 56 hasta nuestros días aparece como deber legal delimitador del derecho de la propiedad que se encuadra, a través de conceptos jurídicos indeterminados como: la seguridad, salubridad, ornato público, el medio ambiente o lo que se ha venido denominando «imagen urbana».

Conservación: es la acción y efecto de conservar; que es mantener una cosa o cuidar de su permanencia. Mantenimiento: efecto de mantener; que es conservar una cosa en su ser; darle vigor y permanencia.

Debe consistir este deber en la adopción de medidas precisas para la conservación de las obras de urbanización y el mantenimiento de las dotaciones e instalaciones de los servicios públicos en condiciones adecuadas, de seguridad, salubridad y ornato público, con una clara finalidad pública e interés general.

El origen de la obligación de conservación de las urbanizaciones, por parte de los propietarios, está fundamentado en el interés general del municipio, en contraposición a los intereses particulares de los copropietarios de una urbanización. Recordemos en este sentido que el derecho de propiedad debe cumplir una función social.

La regla general sobre la conservación de la urbanización y el mantenimiento de las dotaciones e instalaciones de los servicios públicos, es que ésta será a cargo de la Administración actuante (Ayuntamiento) desde que se haya efectuado la cesión y recepción de aquéllas.

De lo anterior puede deducirse con absoluta claridad que la conservación de la urbanización, una vez completada, es competencia del urbanizador-promotor-propietarios hasta el momento en que las obras y servicios que componen la misma sean cedidos en perfecto estado a la Administración, cesión ésta que debe formalizarse por medio de acta que se suscribirá entre la Administración y la Junta de Compensación. Por tanto la obligación de conservación por parte del urbanizador llegaría hasta el momento de la cesión.

La regla o principio general sobre la conservación de la urbanización, es que una vez concluida la urbanización, terrenos y servicios pasan a ser responsabilidad del Ayuntamiento, desde el momento de su recepción, quien la conservará y de acuerdo con la legislación del Régimen local prestará los servicios que sean de su competencia.

En determinados casos, si así lo impone el Plan de Ordenación, los propietarios quedarán sujetos a la obligación de conservar la urbanización y para llevarla a cabo deberán integrarse en una Entidad de Conservación. Hasta el momento en que ésta se constituya, quien viene obligado a esa conservación es el promotor.

La gestión de las Entidades de Conservación consistiría en el mantenimiento de unos elementos comunes, de la urbanización, en condiciones para servir a su uso. Este cometido tendría una traducción económica consistente en los gastos materiales y personales necesarios para el cumplimiento de su cometido. El funcionamiento de estas Entidades se sostiene mediante la financiación por parte del conjunto de los propietarios que la componen.