Actos inscribibles

Derecho Hipotecario

El concepto y la acepción de «actos inscribibles» no resulta pacífico dentro de la doctrina que se ha ocupado del mismo. En un principio podríamos considerar como «actos inscribibles» todos aquellos que son admitidos a inscripción en el Registro de la Propiedad. Pero la discusión doctrinal y la terminología legal no ayudan a la aceptación de «actos y contratos» relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles (art. 1 L.H.), mientras que en otros, por ejemplo el artículo 2, se utiliza la expresión de títulos traslativos o declarativos en que constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan una serie de derechos reales. Al lado de estas dos expresiones existen en el mismo artículo citado las resoluciones judiciales y los contratos de arrendamiento como actos inscribibles. En algún otro artículo, como por ejemplo el 4.º del Reglamento Hipotecario, se habla de que «serán inscribibles los bienes inmuebles y los derechos reales sobre los mismos», lo cual genera una nueva expresión que dificulta el concepto.

Doctrinalmente, al clasificar los registros, NÚÑEZ LAGOS distinguía los de documentos, de actos y contratos, de títulos, de hechos jurídicos y de derechos reales, preguntándose si el Registro de la Propiedad español podía ser incluido dentro de estos últimos. En otros trabajos procedentes de hipotecaristas, como RAMÓN DE LA RICA y H. LINARES, se atacó dicha postura doctrinal entendiendo que el Registro de la Propiedad español era un registro de derechos reales, aunque la inscripción no daba el carácter constitutivo a los mismos, salvo en determinados casos, como el de la hipoteca. LACRUZ BERDEJO sostuvo una postura intermedia, considerando que hay que distinguir entre lo que se inscribe y lo que se publica. Y así decía que «lo que se inscribe en el Registro es el acto o contrato con su causa correspondiente y lo que se publica es el derecho real efectivo». Una postura aclaratoria de toda esta discusión es la de SANZ FERNÁNDEZ, el cual, al tratar de determinar el objeto de los asientos del Registro de la Propiedad, distingue la finca, el derecho real y el acto o contrato por virtud del cual nacen, se modifican o extinguen los derechos reales. La base del registro es la finca, que es objeto un asiento, de un primer asiento registral denominado inmatriculación; el derecho real es el principal objeto de la inscripción, puesto que en el Registro de la Propiedad solamente deben tener acceso todos aquellos derechos que tengan trascendencia real o que puedan hacerse efectivos frente a todos erga omnes, y por último, el acto o contrato es la causa de la modificación real que no constituye por sí sola el objeto de la inscripción.

La pureza doctrinal de la precisión oscurece el concepto y de ahí que pueda concluirse, por razones de claridad, que el acto o contrato que se contiene en uno de los documentos inscribibles, genera un derecho que, si reúne los requisitos de ser real, puede ser inscrito en el Registro de la Propiedad, con lo cual la inscripción se convierte en la última fase del ciclo constitutivo del derecho que adquiere así su plena efectividad frente a todos.

En el Registro de la propiedad se inscriben los derechos reales que afectan a bienes inmuebles; excepcionalmente, se inscriben también determinados derechos personales. Pero los derechos aludidos no son inscribibles por sí mismos, sino que se inscriben los actos jurídicos en que se produce el cambio jurídico-real inscribible y que se materializa en un documento idóneo. Son inscribibles, pues, los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos. Asimismo son inscribibles: los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan cualesquiera derechos reales; los actos y contratos por los que se adjudiquen a alguien bienes inmuebles o derechos reales mediante transmisión fiduciaria; resoluciones sobre el estado civil del titular registral; y determinados contratos, como los de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos. En todo caso, el único derecho real que sólo puede existir si se inscribe en el Registro es el de hipoteca. De ahí que la columna vertebral sustantiva de la legislación hipotecaria sea la hipoteca inmobiliaria.

Ley Hipotecaria, artículo 2, con las modificaciones introducidas por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos urbanos, disposición adicional segunda.