Letras y pagarés hipotecarios

El pagaré hipotecario es una figura híbrida, en la que confluyen dos elementos aparentemente antitéticos: por un lado, el pagare, cuya esencia es la movilidad, el carácter abstracto, el valor por lo mismo, autónomo; por el otro, la hipoteca, derecho real, ligado concretamente a una obligación y una cosa, y sin embargo, instituciones tan dispares han podido conciliarse en esta figura del pagaré hipotecario que une a su fluida transmisibilidad la garantía hipotecaria.

Lo mismo puede decirse de la letra con garantía hipotecaria; pero el casi nulo interés de esta figura, que no ha entrado en la práctica de los negocios, nos mueve a referirnos en adelante, en forma casi exclusiva, a los pagarés.

Los códigos civiles suelen autorizar la cancelación de una deuda hipotecaria mediante cuotas documentadas en letras o en pagarés.

Es natural que sobre una base legislativa tan endeble, surjan muchos problemas y controversias en torno a las múltiples cuestiones que plantean estas letras o pagarés. Sin embargo, es necesario agregar que la mayor parte de estas dificultades esta siendo superada por la labor de la doctrina y la jurisprudencia.

El pagaré hipotecario (también la letra) supone: a) una obligación garantizada con hipoteca; b) la emisión de uno o varios pagarés (o letras), cada uno correspondiente a los distintos vencimientos de la

obligación: c) la anotación hecha por el oficial del registro en el pagare, en la que debe constar el registro de la hipoteca.

El pagaré hipotecario (o letra) ?tiene carácter accesorio respecto de la obligación principal? quizá nada ponga tanto de manifiesto la naturaleza híbrida del pagaré hipotecario como esta cuestión. Algunos fallos han declarado su carácter accesorio, sea para admitir la competencia de la justicia civil, sea para sostener que el tenedor del pagaré se beneficia con las cláusulas de caducidad de plazo y mora automática establecidas en la escritura del mutuo, sea para aplicar a los pagarés el plazo de prescripción de la obligación principal, sea, en fin, para declarar procedente la ejecución iniciada sobre la base de la escritura hipotecaria y sin acompañar los pagarés.

Pero aparte de estas soluciones concretas que se desprenden del principio de accesoriedad no son pacíficas, ésta fuera de la cuestión que el plazo hecho por el deudor al acreedor originario y que la nulidad de la obligación principal no afecta tampoco la validez y ejecutabilidad de los pagarés.

Y no puede llegarse a estas soluciones si no se admite el carácter autónomo, no accesorio, de los pagarés.

Es este un buen ejemplo de como la lógica de los principios debe ceder ante la justicia y las conveniencias prácticas.

Los jueces han admitido aquí o allá el principio de la accesoriedad o lo han negado en tales otras situaciones, según conviniera a la justicia del caso. Y de ello ha resultado una jurisprudencia en que la lógica sale mal parada, pero que ha ido elaborando un sistema de soluciones concretas, sensatas y equitativas.

Título ejecutivo: el tenedor de pagare o letra hipotecaria tiene, desde luego, acción ejecutiva contra el deudor.

Pero se plantea la cuestión de si también la tiene el acreedor originario con solo acompañar la escritura hipotecaria.

La cuestión ha dado lugar a una jurisprudencia contradictoria. Algunos tribunales han desestimado la inhabilidad de título opuesta al ejecutante que no había acompañado los pagarés junto con la estructura original, fundándose en que la escritura hipotecaria es

por si misma un título hábil para ejecutar al deudor; bien entendido que la ejecución no puede hacerse efectiva sin que el ejecutante acompañe los pagarés para acreditar que no fueron negocios.

En cambio otros han declarado que la escritura de mutuo con garantía hipotecaria es formalmente inhábil como título ejecutivo cuando el mutuo se ha documentado también en pagarés a la orden y estos no se acompañan junto con la escritura al promoverse el juicio; agregó el tribunal que el acreedor ha creado en su propia beneficio un título de crédito complejo integrado por la escritura y
los pagarés, que le brindan la ventaja del posible descuento de las letras, pero correlativamente le imponen la obligación de mostrar el
título integro para percibir el cobro.

Desde el punto de vista practico, ambas decisiones evitan el principal riego para el deudor: que pueda promoverse contra el una doble ejecución, basada la una el la escritura originaria y la otra en los pagarés.